Генеральный план (генплан) застройки коттеджного поселка. что это? и как им пользоваться?

Последовательное оформление генплана

Начало составления заключается в сборе документов:

1. Схема дома, утверждаемая в службе архитектуры населенного пункта.
2. Чертеж участка.
3. Результаты геологических изысканий, топографическая и геодезическая съемка – генплан, составленный в масштабе 1:500.
4. Требования по присоединению жилья к централизованным коммуникациям.

Минимально допустимые расстояния между объектами Формирование документа производится пошагово:

1. Принятие решения о конкретных постройках. На этом этапе составляется список объектов с определением их габаритов и расстоянием до ограждения (либо домов соседей). Далее для каждой указанной постройки требуется прописать, с учетом каких санитарных норм будет производиться ее строительство.

2. Чертеж соответствующего масштаба: 1:500 либо 1:20 000. Размер отображения выбирается на основании используемой подосновы: ситуационного, генерального или опорного плана. Приводятся в соответствие проектируемые коммуникации и характеристики рельефа.

3. Принятие решения о размещении строений на территории.

5. Внесение последних корректировок согласно требованиям владельца дома. После окончательного утверждения все нюансы фиксируются на бумаге.

Плюсы и минусы

«Известия»: В чем главные плюсы предстоящих изменений, в чем возможные риски?

Ольга Вендина: Страшно разрушать и отказываться от того, что хорошо работало. Отмена генплана предполагает и деконструкцию всей системы, которая за ним стояла. Страшно, что этой ситуацией могут воспользоваться лоббистские группы, преследующие интересы личного обогащения.

С другой стороны, этот шаг открывает возможность развития градостроительных подходов и идей. Выводит профессиональную дискуссию из ситуации противопоставления российского и западного опыта, заставляет его критически переоценивать и адаптировать к реалиям российских городов.

Дмитрий Наринский

Дмитрий Наринский: Плюс – в попытке выработки новых инструментов городского планирования. Это связано прежде всего с инфраструктурным развитием городов.

Но любые изменения не всегда до конца предсказуемы. Чтобы купировать эти минусы, нужен определенный переходный период. Должны быть сделаны пилотные проекты, предложены модели для разных типов городов.

генплан

Вид с реки Невы на Санкт-Петербург

Фото: РИА Новости/Алексей Даничев

Надежда Косарева: Концептуально я никаких плюсов не вижу, если не относить к их числу приведение текста закона к существующей реальности. 

Минусы я вижу очень большие. У нас проблемы в слабом градостроительном регулировании, в пространственном развитии городских агломераций. Задача повышения качества и комфортности городской среды не может быть решена при такой системе. Отмена слова не отменит практику.

Кирилл Гладкий: Если трансформация – повод для того, чтобы всем договориться о базовых сущностях деятельности территориального планирования, то это, безусловно, плюс. В этом же сокрыт и риск. Если мы не договоримся, у нас не останется ничего объединяющего в профессиональном и процедурном смысле. И тогда все будет решаться кулуарно на уровне какой-нибудь «земельной комиссии».

Ярослав Ковальчук: Большой плюс в том, что сказана правда: генплан есть, системы планирования нет. Большие города должны постоянно менять генпланы, тратить на это деньги. Отмена генпланов дает возможность со временем эту непонятную, но существующую систему планирования связать с какой-то новой нормативно-правовой базой. Это большой шаг вперед.

Опасностей много. Самый серьезный риск в том, что, если начнут менять правила землепользования и застройки, которые как раз работают, то они перестанут работать.

Нюансы при разработке

Необходимо учитывать каждую зону контроля, к которым относятся инженерные сооружения. В этих местах строго запрещено возводить любые сооружения, а также высаживать высокие растения.

Если земля имеет неровности, то необходимо возводить жилой дом на самой высокой площадке. Это предотвратит проблемы при затоплении. Однако допускается возведение и в низине, в таком случае совершаются определенные действия, чтобы уменьшить риск подтопления здания.

Согласно законодательным нормативам, требуется производить постройку сооружений минимум в 5 метрах от границы и минимум в 3 метрах от соседнего участка.

Что такое генплан, его типы

Как правило, конечным продуктом (скорее, результатом) инженерной или проектной деятельности является документация, где детально, по пунктам, со схемами и таблицами описывается проведенная работа.

Получается, генплан – конечный продукт умственного труда экспертов. Они разработали, вычислили идеальные размеры и наложили чертеж объекта, представив его уже на месте. Причем масштабы подобного планирования разнообразные: от одного конкретного земельного участка, до города и даже области.

Типы генеральных планов:

1. Общеплощадочный – он чем-то похож на карту по масштабности. Охватывает всю строительную площадку. Например, если застройщик занимается реконструкцией объектов города, общий план включит все плюс прилегающую территорию, где временно размещаются необходимые склады и прочие предприятия.
2. Объектный – касается только объекта и прилегающей вокруг него территории. Там размещаются только материалы, используемые для него.
3. Ситуационный – характеризуются особенности округа, где собственно проходит строительство. Он укажет местоположение площадки, также опишет все ближайшие объекты:

• карьеры, где застройщик берет песок, гравий;
• заводы, откуда будут поступать необходимые конструкции, включая кирпич и металлические детали;
• пути сообщения.

Отказ в предоставлении услуги: причины и дальнейшие действия

Причины отказа в предоставлении услуги по оформлению ГПЗУ могут быть таковыми:

• заявление подано лицом, не являющимся правообладателем земельного участка;
• документы не удостоверены необходимым образом или не скреплены печатями, или не имеют подписи сторон;
• вид разрешенного использования земельного участка не соответствует текущему градостроительному зонированию территории, утвержденному отдельным Решением городской Думы;
• ФИО заявителя или адрес его прописки указаны не полностью или с ошибками.

В административном порядке заявитель вправе обжаловать письменный отказ в оформлении ГПЗУ. Для этого нужно подать отдельное заявление в соответствующие инстанции лично или по электронной почте.

Однако, обжаловать письменный отказ органа местного самоуправления в оформлении ГПЗУ можно только по нижеприведенным причинам:

1. Если в соответствующей инстанции был получен неправомерный официальный отказ в приеме необходимой документации.
2. От заявителя требовали предоставления документов, не установленных ГрК РФ и иными правовыми актами.
3. За оформление ГПЗУ с заявителя требуют уплаты госпошлины.
4. Ошибки в ГПЗУ были допущены соответствующим органом местного самоуправления. При этом госслужащие этого учреждения отказываются их исправлять.
5. Нарушены законные сроки рассмотрения заявления.

Справка! Срок рассмотрения официальной жалобы составляет 15 дней. Если поданная жалоба будет удовлетворена, то заявитель получит на руки ГПЗУ. В случае отклонения жалобы правообладатель земельного участка вправе обратиться в суд.

Объекты неправильной формы

При приобретении земельного надела для садового хозяйства треугольной, трапециевидной формы и ромба возникает сложность в освоении объекта, так как кажется, что полностью разработать такую территорию невозможно. А также возникают трудности по разработке плана участка на склонах.

При самостоятельном планировании земельного надела можно допустить много ошибок, поэтому помощь дизайнеров будет очень необходима. Разные строительные фирмы производят эти работы, включающие в себя составление план-схемы и ландшафтный дизайн земельного участка под ключ. Можно обратиться к ним за помощью, если не получится это сделать своими силами.

Документы для формирования генплана

В качестве основы для его подготовки используются:

кадастровый план земли под будущие постройки. На такой схеме определены границы участка и имеется его графическое отображение;

Графическое отображение участка

• описание каждой из возможных возведенных построек;
• схема, отображающая все объекты на примыкающей территории, проезжую часть;
• ситуационный план. Это карта расположения участка. Здесь должно быть указано название населенного пункта, региона и страны. Выглядит он как снимок из космоса;
• опорный план. Это своеобразная схема с указанием всех строительных объектов на подворье, зеленых насаждений;
• чертеж инженерных коммуникаций: канализации, электрических подключений, газопровода, водной магистрали с указанием мест ввода в здание;
• схема подготовительных операций на участке с выделением высотных отметок.

Образец ситуационного плана

Причины отказа в выдаче генплана

Несмотря на то, что основную работу по планированию выполняют специалисты комитета, заявителю может быть отказано в выполнении услуги. Причины:

• Оформление предоставленных документов не соответствует требованиям законодательства РФ или они недействительны.
• Пакет официальных бумаг неполный.
• Обратившееся лицо не является собственником на землю, либо иная недостоверная информация.
• При подаче заявления через сайт неверно заполнены его поля.
• Поданные в электронном виде копии имеют очень низкое качество (нечитаемые).
• На территории имеются самовольно возведенные постройки.
• Имеется противоречие между решением муниципалитета о делении территорий и расположением надела.

Если получен отказ, рекомендуется исправить обнаруженные ошибки, получить актуальные документы и подать собранный пакет повторно. Другой вариант – обжаловать решение государственного органа. Аналогично можно поступить, если выдача генплана задерживается без уважительных причин.

Назначение документа

Генплан необходим по двум причинам:

1. Его составление – это обязательное требование законодательства, и без оформленной документации строительство нельзя начинать. Соответствие установленным нормам гарантирует безопасность эксплуатации здания. Поэтому генплан частного дома содержит требования к пожарной безопасности и санитарно-гигиенические. Так, в соответствии с установленными нормами зазор между стенами жилого дома и дорогой должен составлять от 5 м, а ширина полотна – 3,5 м. Такие требования гарантируют свободное передвижение техники или пожарных машин.
2. Эскизы и описания работ являются ориентиром для строительства. Правильно оформленный проект распределяет по подворью постройки и вспомогательные объекты. Это комплекс, который включает жилое строение, гараж, сад или огород, бассейн и/или баню и т. д. Поэтому при заказе даже типового проекта можно предлагать собственные изменения.

Пояснение о согласовании границ

Документация по планировке будущего коттеджа (или другого жилого здания) согласовывается с архитектурным органом соответствующего населенного пункта и имеющегося у него плана всей территории. Для разрешения возникающих спорных вопросов необходимо обратиться в администрацию.

Особенности планировки участков разной площади

Законодательство регулирует месторасположение дома на участке небольшого размера или крупном. Регламентируется минимальные расстояния до других построек, до заборов, “красных линий” и т.д. Оставшейся территорией хозяин может распоряжаться на свое усмотрение.

Несомненно, ландшафтный дизайн парковой зоны частного дома определяет его площадь – что на нём получится разместить.

6 соток

Участок под 6 соток – это советский стандарт. Трудящимся массово вручали их, и как правило не было возможности расшириться, т.к. кругом у всех одни и те же размеры. Задача – экономия места. Дачный домик в данном случае делается с мансардным этажом, он займёт меньше площади. Если спланировать гараж в доме, возможно сохранить ещё некоторое количество квадратных метров. Не стоит сберегать деньги на зоне развлечений(отдыха). В случае планировки поставить баню, зона отдыха хорошо впишется в 6 метров положенного расстояния между баней и домом.

10 соток

Дизайн участка в 10 соток может дополнительно включить в себя бассейн и беседку. Не желательно расширять территорию огорода сверх необходимой. Для бассейна подойдёт место, где водичка будет хорошо подогреваться солнцем. Плодовые деревья разместятся с северной стороны.

12 соток

При разработке дизайна участка в 12 соток уже можно позволить себе большой одноэтажный дом с гаражом и парадной зоной, украшенной какими-нибудь декоративными элементами. Место для отдыха разместится за домом и может быть распределённой, а не сконцентрированной в одном месте. Хватит площади и под огород.

15 соток

Дизайн участка на 15 соток – это уже почти полная свобода творчества. Главное – выбрать место для расположения дома, учитывая все нормативы. Потом к нему уже «привязываются» дополнительные постройки, проводятся дорожки. Изначально должна быть чёткая концепция для всего участка – это поможет избежать беспорядочной расстановки построек и растений, неиспользуемой территории.

Между домом и хозпостройками есть смысл запланировать огород. Это будет резервом на будущее.

Ограничения и ответственность за несоблюдение

Если в ЕГРН есть сведения об установленных различных ограничениях использования земельного участка, их обязательно нужно указать и в ГПЗУ. Так, в этом документе фиксируются нижеприведенные виды ограничений:

• Сервитуты, зарегистрированные в ЕГРН. Сервитут необходим, например, для обеспечения проезда через чужой земельный участок, обеспечения водоснабжения и иных нужд собственника (ст. 274 ГК РФ, ст. 27 ФЗ № 122 от 21 июля 1997 года).
• Зоны с особыми условиями использования территорий (ст. 105 ЗК РФ).
• Различные водоохранные зоны.

В некоторых ситуациях, когда снять или изменить ограничения на использование земельного участка изначально невозможно, изменяется прежнее место размещения конкретного объекта недвижимости. Для этого проводятся новые инженерные изыскания, а также, назначаются различные экспертизы или публичные слушания.

Нарушение ограничений, указанных в ГПЗУ, влечет снос возведенного объекта, отмену официального разрешения на строительство и назначение крупных штрафов. Так, использование земли не по целевому назначению признается основанием для привлечения виновного лица к ответственности в соответствии с п. 1 ст. 8.8 КоАП РФ.

До начала застройки правообладателю земельного участка сначала необходимо получить на руки градостроительный план земельного участка. Для оформления такого документа ему следует обратиться в соответствующую инстанцию (орган местного самоуправления или в МФЦ).

Если в отношении земельного участка установлены определенные ограничения его использования, они также указываются в ГПЗУ. В случае несоблюдения таких ограничений виновное лицо привлекается к соответствующей административной ответственности.

Как заказать генплан

К заявке прикрепляйте любые материалы – фото, видео, эскизы и тд. Саму заявку можете выполнить в свободной форме – просто расскажите нам, как вам хотелось бы расположить свой дом и какие нюансы нужно учесть нашему специалисту.

Мы поддерживаем оперативную связь с клиентами на протяжении всего времени сотрудничества и после – вы можете писать и звонить нам по любым вопросам. Ведь наша цель – разработать генплан так, чтобы вы могли построить по нему дом, в полной мере соответствующий вашим ожиданиям.

Стоимость разработки генплана: 8 500 руб.

Если вместе с генпланом Вам требуется разработка еще и ситуационного плана (часто запрашивают в администрации при оформлении постройки), то его стоимость дополнительно составляет 1500 руб.

Критерии выбора планировки участка

Вариантов размещения жилых и хозяйственных строений достаточно много, и владелец имеет возможность воплощать в жизнь самые смелые решения по обустройству территории. Однако, существуют общепризнанные критерии, на которые ориентируются дизайнеры при выборе планировки:

1. Размеры и форма земельного участка, ведь планировка участка 15 соток и площади 25 соток разительно отличается на практике.
2. Особенности географического рельефа (наличие склонов, крутых откосов, обрывов).
3. Расположение площади по отношению к остальным домам в жилом поселении (учитывается также отношение к проезжей части).
4. Особенности почвенного состава и близость воды к поверхности. Над источниками воды, расположенными близко к поверхности, нельзя строить жилой дом. Наиболее оптимально подвести к данному источнику водопровод и построить колодец, скважину, разместить рядом баню.
5. Обязательно следует учитывать расположение жилого дома, игровой площадки и территории уличного туалета. Близкое размещение выгребной ямы и мусорных баков может стать причиной неприятного запаха, большого количества насекомых и нарушения гигиенических норм.

Почему не сделать самому? Выбор в пользу профессионалов

Генплан можно разработать самостоятельно, но если вы – не профессиональный архитектор, то сколько времени это займет? Ведь необходимо учитывать границы участка, рельеф, геодезические показатели местности, климатические особенности региона, государственные стандарты по прокладке коммуникаций – и это только базовые моменты.

В итоге, даже если вы подробно разберетесь в вопросе и разработаете генплан самостоятельно, потратив на это ни один месяц, можете ли вы гарантировать, что результат вас устроит? Насколько качественнее будет работа профессионала? Ведь наши сотрудники, обладая профильными знаниями и многолетним опытом, смогут учесть все регламентированные требования по расположению домов и специфику местности.

Какие сведения содержатся в градостроительном плане

Исходя из норм, указанных в статье 44 ГК РФ, в градостроительный план земельного участка входят:

• реквизиты и данные заявителя;
• кадастровый номер;
• топографический план земельного участка;
• категория и разрешенный вид (с кодом классификатора);
• границы (с минимальными отступами), координаты поворотных точек;
• список имеющихся на территории построенных сооружений;
• границы зон, примыкающих к землевладению;
• схематическое изображение территории, на которой допускаются строительные работы без ущерба для подземных коммуникаций и других объектов;
• сведения о предельно допустимых параметрах строительства (этажность, площадь и плотность застройки);
• сведения о вариантах присоединения к централизованным коммуникациям;

Кроме вышеупомянутой информации для градостроительного плана могут быть добавлены и некоторые дополнительные сведения: расстояние до водного объекта с ограничением на строительство на его берегу, наличие на участке оврагов, склонных к расползанию, а также других объектов природного или искусственного происхождения.

Наличие ГПЗУ — обязательная норма еще до получения разрешения на выполнение проектных работ. По своей сути градостроительный план земельного участка представляет собой исходные данные, использование которых является основой для архитектора при выборе вариантов размещения будущего строения на территории заказчика. В то же время планировка земельного участка не входит в перечень проектной документации.

К кому обращаться и какова примерная стоимость разработки генерального плана

Сейчас есть масса организаций, которые с радостью предоставят вам свои услуги по созданию генерального плана. Можно поспрашивать у знакомых, может они знают хорошую компанию, качественно выполняющую свою работу. Когда такая фирма найдена, остается подать заявку. С мастером можно обговорить все детали и пожелания.

Определенной фиксированной цены на создание нет. Она зависит от площади участка. Стоимость рассчитывается за 1 м2. В среднем цена за разработку 1 м2 составляет 1500 рублей. Но, цена может колеблется. Вот пример цен на составления генплана у некой фирмы:

1. От 500 м2 – цена 1500 руб./м2.
2. От 1500 м2 – цена 1000 руб./м2.
3. От 3000 м2 – цена 700 руб./м2.
4. От 5000 м2 – цена 400 руб./м2.
5. От 10000 м2 – цена 300 руб./м2.
6. Более 20000 м2 – цена 150 руб./м2.

Прослеживается закономерность: чем больше участок, тем дешевле стоимость за квадратный метр. Получается, если вам нужно разработать генеральный план участка, площадь которого 11 соток (1100 м2), то за всю работу придется заплатить 1,65 млн рублей. Много? Да, но такие уж расценки. В определенный срок фирма обязуется выполнить задание.

Когда план готов, с ним нужно обратиться в соответствующую структуру и дождаться одобрения на строительство.

Кто может оформить

Составлением и разработкой подобных бумаг занимается компания-застройщик. Причем процедура всегда требует внимательности и профессионализма

Неважно, касается план города или одного земельного участка. Почему-то собственники уверены: они вправе делать что пожелают, если находятся «у себя»

В реальности владелец надела, запланировавший строительство, должен сначала разработать проект будущих построек, затем отнести его на одобрение к местным органам. Так он не только отчитается, заодно сможет впоследствии провести к новым своим постройкам необходимые системы обеспечения: воду, свет и пр. Также содержание представленного им генплана проверят специалисты. Ведь иногда люди занимаются строительством самостоятельно, без профессионалов, вдобавок и строительные компании ошибаются.

Организация – застройщик привлекает инженеров и архитекторов, кто проводит все необходимые расчеты, затем создает чертеж будущего строения. Генплан становится итогом их работы перед строительством.

Назначение документа

Генплан необходим по двум причинам:

1. Его составление – это обязательное требование законодательства, и без оформленной документации строительство нельзя начинать. Соответствие установленным нормам гарантирует безопасность эксплуатации здания. Поэтому генплан частного дома содержит требования к пожарной безопасности и санитарно-гигиенические. Так, в соответствии с установленными нормами зазор между стенами жилого дома и дорогой должен составлять от 5 м, а ширина полотна – 3,5 м. Такие требования гарантируют свободное передвижение техники или пожарных машин.
2. Эскизы и описания работ являются ориентиром для строительства. Правильно оформленный проект распределяет по подворью постройки и вспомогательные объекты. Это комплекс, который включает жилое строение, гараж, сад или огород, бассейн и/или баню и т. д. Поэтому при заказе даже типового проекта можно предлагать собственные изменения.

Пояснение о согласовании границ

Документация по планировке будущего коттеджа (или другого жилого здания) согласовывается с архитектурным органом соответствующего населенного пункта и имеющегося у него плана всей территории. Для разрешения возникающих спорных вопросов необходимо обратиться в администрацию.

Документы для формирования генплана

В качестве основы для его подготовки используются:

кадастровый план земли под будущие постройки. На такой схеме определены границы участка и имеется его графическое отображение;

Графическое отображение участка

• описание каждой из возможных возведенных построек;
• схема, отображающая все объекты на примыкающей территории, проезжую часть;
• ситуационный план. Это карта расположения участка. Здесь должно быть указано название населенного пункта, региона и страны. Выглядит он как снимок из космоса;
• опорный план. Это своеобразная схема с указанием всех строительных объектов на подворье, зеленых насаждений;
• чертеж инженерных коммуникаций: канализации, электрических подключений, газопровода, водной магистрали с указанием мест ввода в здание;
• схема подготовительных операций на участке с выделением высотных отметок.

Образец ситуационного плана

Назначение документа

Генплан необходим по двум причинам:

1. Его составление – это обязательное требование законодательства, и без оформленной документации строительство нельзя начинать. Соответствие установленным нормам гарантирует безопасность эксплуатации здания. Поэтому генплан частного дома содержит требования к пожарной безопасности и санитарно-гигиенические. Так, в соответствии с установленными нормами зазор между стенами жилого дома и дорогой должен составлять от 5 м, а ширина полотна – 3,5 м. Такие требования гарантируют свободное передвижение техники или пожарных машин.
2. Эскизы и описания работ являются ориентиром для строительства. Правильно оформленный проект распределяет по подворью постройки и вспомогательные объекты. Это комплекс, который включает жилое строение, гараж, сад или огород, бассейн и/или баню и т. д. Поэтому при заказе даже типового проекта можно предлагать собственные изменения.

Пояснение о согласовании границ

Документация по планировке будущего коттеджа (или другого жилого здания) согласовывается с архитектурным органом соответствующего населенного пункта и имеющегося у него плана всей территории. Для разрешения возникающих спорных вопросов необходимо обратиться в администрацию.

Основные зоны загородного дома

Для любого загородного дома выделяют несколько классических зон:

1. Жилое строение, которое по нормам должно занимать до 10% свободной площади. К дому, как правило, примыкает гараж под автомобиль.
2. Хозяйственная площадка, в состав которой обязательно входят канализационный блок, туалет и летний душ. Также на данной территории размещают сараи для хранения инструментария и мастерские для различного рода работ (столярные, покрасочные работы).
3. Зона отдыха, которая может быть разбита на несколько секций. Для дачных участков принято выделять беседку с мангалом (печь-барбекю), отдельно летнюю террасу или детскую игровую площадку.
4. Зона зеленых насаждений, которые также разбросаны по территории земельного участка.

Также на плане может быть отображена планировка участка с баней или сауной (здесь обязательно указываются водопроводные линии и направление канализационных труб). Обязательно изображаются все дорожки, линия уличного ограждения, подъездная дорожка, точки расположения уличных осветительных приборов.

В чем суть генерального плана

В постановлении Правительства России от 16.02.2008 № 87 говорится, что это документ, содержащий планирование земли, застройку участка, а также любые работы, которые будут проводиться на местности во время строительства. Изготавливается документ путем наложения чертежа будущего объекта на топографическую (фотографическую) подоснову в масштабе 1:2000, 1:500, 1:200. Генплан может составляться как на отдельное здание, так и на микрорайон. Утвержденный комплект чертежей разрабатываемого плана должен иметь:

1. Общую информацию о рабочих эскизах.

2. Кадастровый план с размерами участка.

3. Схему рельефа.

4. Чертеж в разрезе с грунтовыми слоями.

Генплан участка на территории г. Москвы

5. Чертежи инженерных коммуникаций – водопровода, газовой магистрали, электрической схемы подключения дома, канализационной системы и т.д.

6. Документацию по благоустройству приусадебного участка.

7. Выносные фрагменты – соседние объекты, проезжая часть и другие сооружения, расположенные рядом.

Требования к оформлению на всей территории РФ едины. Они действуют как в Москве, так и в любой другой точке страны.